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こんにちは、みらい測量です。

不動産売買の現場において、測量や登記は単なる手続きではなく、取引を安全かつ円滑に前進させるための「情報インフラ」です。

今回は、横浜市内の土地売買において、法務局に備え付けられている地積測量図の経緯や精度を確認した上で、決済スケジュールに合わせて境界確定測量を進めた事例をご紹介します。売買仲介や買取再販を担当される営業担当者様が、案件を安全に推進するための判断材料としてお役立てください。

ご相談時の状況（横浜市・売買仲介会社様からのご相談）

不動産仲介会社の営業担当者様より、「横浜市内にある一戸建て用敷地の売却にあたり、法務局で地積測量図を取得したところ古い図面が出てきた。この図面があれば確定測量は不要なのか、あるいは改めて確定測量を行って全隣地との境界確認書を交わすべきなのか判断に迷っている」とのご相談をいただきました。

決済予定日まで限られた期間の中で、営業担当者様は以下の点に懸念をお持ちでした。

• 「法務局にある地積測量図だけで売買契約を進めてよいか？」
• 「改めて確定測量を行う場合、決済期日に間に合うか？」
• 「売主様・買主様にどのような手順で説明すればよいか？」

最初に確認したこと（公図・登記事項・法務局備え付け地積測量図の精査）

まずは売買業務に支障が出ないよう、現地へ赴く前に法務局で以下の資料を取得・精査しました。

• 登記事項証明書：所有者（名義）、地目、公簿面積、権利関係の確認
• 公図（14条地図等）：対象地および隣接地の配置関係の確認
• 地積測量図の作成年代・作成者：昭和期のものか、近年の座標値が入ったものか等の確認

土地家屋調査士が作成した地積測量図であっても、作成された年代（昭和時代か平成・令和以降か）によって測量技術や境界復元性が大きく異なります。本案件の図面は作成年代が古く、現地境界標との照合が必要な状態でした。

調査して分かったこと（過去の地積測量図の精度と確定測量の必要性）

法務局資料と現地の境界標・現況を照合した結果、以下の事実が判明しました。

• 過去の地積測量図は存在していたものの、現地の境界標が一部失われていた。
• 現況のブロック塀と公簿面積・過去図面の寸法にわずかな差が生じていた。

過去に地積測量図が提出されている土地であっても、現地の境界杭が無くなっていたり隣地との境界認識に相違があったりする場合、そのまま引き渡すと買主様とのトラブルにつながるリスクがあります。

売主様・買主様双方に安心・安全な取引を提供し、境界トラブルを未然に防ぐためには、「全隣地所有者様との立ち会いによる境界確定測量」を丁寧に行うことが不可欠であると判断しました。

どのように工程を進めたか（決済予定日からの逆算）

決済遅延を防ぎ、営業担当者様が本来の売買業務に集中できるよう、以下の工程で進行しました。

工程1：確定測量（標準2か月）

みらい測量では、標準2か月で確定測量完了を目指します。（※ここでいう「2か月」は確定測量そのものが完了するまでの期間であり、その後の登記期間は含みません。）

資料調査、現地現況測量、隣接所有者様への立会い打診・境界立会い、境界標の設置、境界確認書の締結までを計画的に進めました。 ※なお、隣接所有者様との連絡状況や官民境界確認の要否などによって期間が変動する場合があるため、余裕を持った日程管理を行っています。

工程2：確定図面の作成・関係各所への共有

境界確定が完了した段階で、確定図面および境界確認書一式をまとめ、不動産営業担当者様へ迅速に納品しました。

【補足：分筆登記や地積更正登記が必要な場合】 本案件は既存の1筆のままで確定測量を行いましたが、もし仮に売買に伴い「分筆登記」や「地積更正登記」が必要となる案件の場合は、確定測量完了後に手続きを進めます。分筆登記や地積更正登記が必要な場合は、確定測量完了後、法務局の混雑状況等によりますが標準3週間程度を目安としています。

不動産売買・決済への影響と各所への説明

手続きの組み立てを明確にしたことで、売買実務において以下のメリットが生じました。

売主様・買主様へのご説明ポイント

• 売主様へ：過去の地積測量図があっても全隣地との立会いを行う理由（将来のトラブル防止）を丁寧にご説明し、スムーズに立会い手続きへのご理解をいただきました。
• 買主様へ：引渡し時にはすべての境界杭が現地に明示され、最新の確定測量図および境界確認書が引き継がれるため、安心して契約に臨んでいただくことができました。

社内判断・契約手続きの進め方

「確定測量完了まで標準2か月」をベースにした決済日設定を行えたため、重説作成や社内でのリスク判定も滞りなく進行しました。

この事例から分かること（営業担当者様が確認すべきポイント）

過去の地積測量図が存在する土地の売買においても、以下の視点で整理すると進行がスムーズになります。

• 地積測量図の作成年代・現況確認：過去図面があっても現地の境界標の有無や現況とのズレを初期段階で確認する。
• 決済予定日からの逆算：確定測量完了の標準期間（2か月）をベースに全体のスケジュールを組む。
• 登記手続きとの区分け：分筆や地積更正が必要な案件は、確定測量完了後の標準3週間（法務局混雑状況による）をさらに見込んで設定する。

不動産営業担当者様が測量の細かな工程管理に追われることなく、契約・交渉などの営業活動に集中できるよう、事前に全体像を整理することが重要です。

不動産売買を前に進めるために

同じような土地で、どこから確認すればよいか迷っている場合は、現在分かっている資料だけでも構いません。まず状況を整理するところからご相談ください。

決済予定日が決まっている場合は、その日程もあわせてお知らせください。必要な測量や登記を逆算して整理します。

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