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こんにちは、みらい測量です。
不動産売買の現場において、測量や登記は単なる手続きではなく、取引を安全かつ円滑に前進させるための「情報インフラ」です。
今回は、横浜市内の土地売買において、隣接する複数筆の土地を合筆し、決済スケジュールに合わせて確定測量を進めた事例をご紹介します。売買仲介や買取再販を担当される営業担当者様が、案件を安全に推進するための判断材料としてお役立てください。
不動産仲介会社の営業担当者様より、「横浜市内にある一戸建て用敷地の売買に伴い、境界を確定させたい。ただし対象地が3筆に分かれており、買主様への引き渡しにあたって管理や権利関係をすっきりさせるため、合筆も検討したい」とのご相談をいただきました。
決済予定日まで限られた期間の中で、営業担当者様は以下の点に懸念をお持ちでした。
まずは、売買業務に支障が出ないよう、現地調査の前に以下の基本資料を整理・確認しました。
合筆を行うには、「所有者が同一であること」「地目が同じであること」「相互に接続していること」「所有権以外の不要な権利登記がないこと（同条件の抵当権等を除く）」などの法的要件を満たす必要があります。そのため、まずは登記事項と現況を照合することから始めました。
調査の結果、各筆の所有者や地目は一致しており合筆の基本条件は満たしていましたが、正確な売買面積を確定し、取引後の境界トラブルを防ぐためには、土地全体の「確定測量」が不可欠な状況でした。
ここで重要となるのが、各工程の優先順位と必要な期間の整理です。
手続きによっては確定測量と並行して進められるものや、前後関係を柔軟に調整できるものがあります。本案件では、正確な確定面積に基づく合筆および売買契約とするため、決済予定日を基準とした逆算スケジュールを作成しました。
決済遅延を防ぎ、営業担当者様が本来の売買業務に集中できるよう、以下の工程で進行しました。
みらい測量では、標準2か月で確定測量完了を目指します。（※ここでいう「2か月」は確定測量そのものが完了するまでの期間であり、その後の登記期間は含みません。）
資料調査、現況測量、隣接所有者様へのご案内、立会い、境界標の設置、確定図面の作成までを計画的に進めました。 ※なお、隣接所有者様との連絡状況や官民境界確認の要否などによって期間が変動する場合があるため、余裕を持った日程管理を行っています。
確定測量の進行と並行して、合筆に必要な書類（登記識別情報や印鑑証明書など）の準備を整理しました。 確定測量完了後、法務局へ合筆登記を申請します。合筆登記自体の申請から完了までの期間は、法務局の混雑状況等によりますが、おおむね1〜2週間程度で完了します。
【補足：分筆登記や地積更正登記が必要な場合】 本案件は合筆ですが、もし仮に売買に伴い「分筆登記」や「地積更正登記」が必要となる案件の場合は、確定測量完了後に手続きを進めます。分筆登記や地積更正登記が必要な場合は、確定測量完了後、法務局の混雑状況等によりますが標準3週間程度を目安としています。
手続きの組み立てを整理したことで、売買実務において以下のメリットが生じました。
「確定測量完了まで標準2か月」＋「合筆完了までの実務期間」を考慮した決済日設定が行えたため、社内での案件承認や重要事項説明書の作成も滞りなく進めることができました。
複数筆が絡む土地や境界の確認が必要な案件では、以下の視点で整理すると進行がスムーズになります。
不動産営業担当者様が測量の細かな工程管理に追われることなく、契約・交渉などの営業活動に集中できるよう、事前に全体像を整理することが重要です。
同じような土地で、どこから確認すればよいか迷っている場合は、現在分かっている資料だけでも構いません。まず状況を整理するところからご相談ください。
決済予定日が決まっている場合は、その日程もあわせてお知らせください。必要な測量や登記を逆算して整理します。