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実家のご相続や売却を考え始めたとき、

「前の道路が狭いから、セットバックが必要かもしれない」

と言われて戸惑う方は少なくありません。

セットバックとは、新しく建物を建てるときに、道路の幅を4メートル確保するために自分の敷地を後ろに下げる（後退させる）ことです。このときによくいただくのが、「道路になる部分は、あらかじめ土地を小分けにする『分筆（ぶんぴつ）』をして、登記上の種類を『公衆用道路』に変えなきゃいけないの？」というご質問です。

結論からお伝えすると、これから土地を売買するのであれば、あらかじめ分筆して地目変更まで行っておくほうが、買い主さまも「どこからが自分の敷地か」が明確に分かって安心なのは確かです。

しかし、いざ登記を変えようとすると、少し高いハードルにぶつかることがあります。

法務局の登記は「現況主義」といって、今の見た目をとても重視します。そのため、まだ古い塀が残っていたり、見た目がお庭の一部のままだったりすると、「将来は道路にします」と書類で訴えても、地目の変更が認められないケースがあるのです。周囲の道路と完全に一体化して、誰でも通れる状態になっていないと登記が通らないという、現実的な難しさがあります。

「じゃあ、登記を変えないと、道路になる部分までずっと固定資産税を払い続けなきゃいけないの？」

と心配になりますよね。

実は、そこは安心してください。わざわざ費用と時間をかけて分筆や地目変更の登記をしなくても、将来その土地に家を建てる（建て替える）ときに「建築確認申請」を出すことで、そのセットバック部分は正式に道路として扱われます。その段階で各市町村に申請をすれば、登記がそのままであっても、道路部分の固定資産税を免除（非課税に）してもらうことができるのです。

ですので、見た目がまだ道路になっていない段階で、無理に地目変更の登記まで急ぐ必要はありません。もし税金の免除について心配な場合は、まずは土地がある市町村の税務課などに「登記はそのままでも非課税の扱いになりますか？」と確認してみることをおすすめします。

私たちのオフィスでも、いきなりお隣との境界をすべて決めるような大がかりな測量ではなく、まずは敷地の全体像と、道路にどれくらい削られるのかをパッと把握するための「仮測量（現況測量）」から段階的にご提案しています。

どれくらいの面積が道路になるのか、数字という正しい判断材料がひとつ手に入るだけで、売却への不安はスッと軽くなりますよ。

まずは焦らず、できるところから一緒に整理していきましょう。