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ご実家の片付けや相続の話し合いを進める中で、「実はこの建物、登記がされていないかもしれない」と知り、驚かれる方がいらっしゃいます。ふだん生活している分には困らなくても、いざ売却しようとしたり、次の世代へ引き継ごうとしたりするタイミングで、初めてクローズアップされるのが「未登記建物」の問題です。
近年、実務上では所有者の確認や建築にいたる経緯の確認が、以前よりも慎重に行われるケースが増えてきました。それに伴い、準備する添付書類や確認資料が多くなる傾向があります。
「なぜ新築のときより大変なの？」「何を揃えればいいの？」と不安に思う必要はありません。まずは全体像を知り、一つずつ紐解いていきましょう。
未登記建物とは、実際にはそこに建物が存在しているものの、法務局にある「登記簿」に建物の記録が作成されていない状態の建物を指します。
よく「毎年きちんと固定資産税を払っているから、登記もされているはずだ」と思われている方がいらっしゃいます。しかし、ここに大きな落とし穴があります。
実は、市役所などが管理する「固定資産税の課税台帳」と、法務局が管理する「登記簿」は、まったく別の制度で動いています。市役所はドローンや航空写真、現地の調査などで建物を把握すれば、登記の有無にかかわらず税金を課すことができます。そのため、「税金を払っている＝登記がある」とは限らないのです。
新しく建物を建てたときに行うのが「建物表題登記」です。新築であれば、建築確認済証やハウスメーカーからの引渡証明書があるため、誰が建てたかが一目で分かります。
しかし、何十年も前に建てられた未登記建物の場合は、当時の資料が残っていないことがほとんどです。そのため、法務局への申請にあたっては、以下のような事柄を慎重に証明していく必要があります。
登記のない建物において、最も重要視されるのが「原始取得者（最初にその建物を建てて所有権を持った人）」の特定です。ここがあやふやだと、手続きを先に進めることが難しくなります。
ここで注意したいポイントがいくつかあります。
- 固定資産税の納税者が、必ずしも最初に建てた人とは限りません。
- 土地の所有者が、建物の所有者であるとも言い切れません。
- 親や祖父母の土地に、別の親族が建物を建てているケースもあります。
このように、歴史が古い建物ほど「誰の所有物なのか」を証明するための裏付け資料が必要になり、結果として添付書類が増えることになるのです。
さらに、その建物を建てた親御さんやご祖父母様がすでに亡くなられている場合、難易度は少し上がります。「最初に建てた人」から「現在の申請人」まで、法律上の相続関係が途切れなくつながっていることを証明しなければならないからです。
特に以下のようなケースでは、確認に時間がかかり、書類も膨らみやすくなります。
こうした状況では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の住民票、印鑑証明書などを細かく集めていく必要があります。
実務で非常によくあるのが、「数年前に土地の相続手続きは終わらせた」というケースです。安心してお手元の遺産分割協議書を見てみると、そこには「土地」の記載しかなく、「建物」の存在がスルーされていることが多々あります。
土地を相続したからといって、その上の未登記建物も自動的に相続したとは見なされません。そのため、改めて「この未登記建物は誰が引き継ぐのか」を証明する追加の協議書などが必要になることがあります。
なお、私たち土地家屋調査士は建物の測量や登記の専門家ですが、遺産分割協議書そのものを私たちが作成することはできません。状況に応じて、提携している行政書士、司法書士、弁護士などの専門家としっかり連携を取りながら、チームで整理を進めていきますのでご安心ください。
未登記建物の建物表題登記において、管轄の法務局や建物の状況に応じて必要となる可能性がある資料のリストです。すべてを最初から揃える必要はありません。「こんなものもヒントになるんだな」と、引き出しを探す参考になさってください。
| 分類 | 主な資料の例 |
| 建物関係の資料 | 建築確認済証、建築計画概要書、検査済証、工事完了引渡証明書、工事請負契約書、工事代金の領収書、建物の間取り図・配置図、火災保険証券、当時の古い写真など |
| 固定資産税の資料 | 固定資産税課税明細書、固定資産評価証明書、名寄帳（原始取得者のものを含む）、家屋補充課税台帳、納税通知書など |
| 相続関係の資料 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍、住民票除票（または戸籍の附票）、相続人全員の戸籍・住民票、法定相続情報一覧図、遺産分割協議書（または追加協議書）、印鑑証明書など |
| 登記申請の資料 | 申請人の住民票、登記申請代理用の委任状、土地家屋調査士が作成する建物図面・各階平面図、登記申請書 |
未登記建物の手続きは、通常の新築一戸建ての登記申請に比べると、事前の資料調査や現地確認、法務局との細かな事前相談などに多くの時間とステップを要します。そのため、お預かりする費用も新築より高くなるのが一般的です。
目安となる料金のイメージは以下の通りです。
※実際の費用は、建物の大きさや構造、資料の残り具合、相続人の人数、管轄する法務局の判断によって細かく変動します。まずは資料をお見せいただき、個別の状況に合わせたお見積りを作成するのが最も確実です。
「うちの実家は大丈夫かな？」と気になった方は、まずご家族で以下のポイントをかるく確認してみてください。慌ててすべてを調べる必要はありません。
未登記建物は、普段そこで普通に暮らしている間は、特に不都合を感じることはありません。しかし、いざ「家を売りたい」「子供に綺麗なかたちで相続させたい」と考えたときに、初めて大きな宿題として目の前に現れます。
特に歴史のある古い建物や、相続人が複数いらっしゃるケースでは、裏付けとなる書類を揃えるまでに数ヶ月単位の時間がかかることも珍しくありません。まずは「急いで登記を完了させる」ことではなく、「いま、どんな資料が手元にあって、何が足りないのか」という全体像を正しく把握することが、安心への第一歩です。
未登記建物があるかどうかがはっきり分からない状態でも、お手元の固定資産税課税明細書や、スマートフォんで撮影した建物の写真などがあれば、私たちが初期の確認をお手伝いすることができます。
「これからどう進めればいいのかな」と迷われたら、まずは一度、お気軽にご相談ください。読者の皆様のこれからの安心を、一緒に考えていきましょう。