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「相続した実家の書類を見たら、登記されていなかった」 「売却の相談をしたら、不動産会社から『建物が未登記ですね』と言われて困っている」

このようなご相談は、実は珍しいことではありません。ご安心くださいね。

ご自身の土地や建物が未登記だと知ると、「何か大変な法律違反をしてしまったのではないか」「すぐに高額な手続きをしなければいけないのか」と不安になるかと思います。

まずは深呼吸をして、いまどのような状態なのかを一つひとつ整理していきましょう。

未登記の建物とは？どのような状態を指すのか

「未登記（みとうき）」とは、簡単に言うと法務局にある公式の記録簿（登記簿）に、その建物の情報が載っていない状態のことです。

車で例えると、「ナンバープレートを取得していない状態」に近いかもしれません。実体として建物はそこに存在し、固定資産税も払っているのに、国の公的な帳簿にはまだ登録されていないというギャップが生じているのです。

未登記には、主に次のようなパターンがあります。

建物全体が丸ごと未登記になっているケース

昔、ローンを使わずに現金で家を建てた際などに、登記の手続きを行わないまま今日まで過ごされてきたケースです。日常生活には支障がなかったため、相続や売却のタイミングで初めて判明することがよくあります。

増築した部分や物置だけが未登記のケース

母屋自体は登記されているものの、後から付け足した増築部分や、庭に建てた別棟の物置・車庫などが登記されていないケースです。リフォーム時に登記の変更手続きを行わなかった場合に多く見られます。

なぜ未登記のまま放置しないほうが安心なのか

「今まで困らなかったから、このままでもいいのでは？」と思われるかもしれません。確かに、明日すぐに住めなくなるわけではありませんので、過度に焦る必要はありません。

ただ、今後の「選択肢」を広げるためには、どこかのタイミングで整理しておくことをおすすめしています。

将来の売却や活用のハードルを下げるため

いざ土地や建物を売却しようとしたとき、買主様が住宅ローンを利用されるケースがほとんどです。金融機関は、公的な登記がない建物への融資に慎重になるため、未登記のままだと取引が難しくなったり、スケジュールが大幅に遅れてしまったりすることがあります。

次の世代へスムーズに引き継ぐため

年月が経つほど、「誰がいつ建築資金を出したのか」「元の所有者は誰なのか」を証明する書類（建築時の契約書や領収書など）が散逸しやすくなります。ご自身が内容を把握できているうちに整理しておくことが、お子様世代への一番の思いやりになります。

未登記建物を整理するための基本的な流れ

未登記の建物を正しく公的記録に残すには、以下のステップで進めていきます。いきなりすべてを完成させようとせず、できるところから順番に確認していきましょう。

1. まず手元にある資料の確認（現況の把握）

まずは、ご自宅に古い建築関係の書類が残っているか確認してみてください。

• 建築確認済証（確認通知書）
• 工事の請負契約書や領収書
• 固定資産税の納税通知書や評価証明書

これらは「この建物が誰のものであるか」を証明するための大切な手がかりとなります。もし見当たらなくても、調査によって補える場合がありますので、諦めずにご相談ください。

2. 土地家屋調査士による現地調査と「建物表題登記」

建物の寸法や構造、位置を正確に測量し、「どのような建物がそこにあるのか」を調べるのが土地家屋調査士の役割です。この調査をもとに法務局へ申請し、建物の表題部（プロフィール部分）を新しく作ります。これを「建物表題登記」といいます。

3. 司法書士による「所有権保存登記」（必要に応じて）

表題部ができたあと、「この建物は自分のものです」という権利を第三者に主張できるように権利の登記を行います。売却や相続の場面では、この権利の登記までセットで進めるのが一般的です。

費用やお手続きの期間について

「どのくらい費用や時間がかかるのだろう」という点も気になるところですよね。

• 期間の目安： お手元に必要な書類が揃っており、順調に進んだ場合で約3週間〜1ヶ月程度です。ただし、古い建物で所有権を証明する資料を集め直す場合や、相続人が複数いらっしゃる場合は、書類が揃うまで、最長で３か月くらいお時間をいただくことがあります。
• 費用の目安： 建物の大きさや構造の複雑さ、必要な書類の収集状況によって変動します。一般的な一戸建ての建物表題登記であれば、15万円前後〜となることが多いですが、ケースバイケースです。

①建物の状況、②相続が発生しているか、③売買形態が複雑になっていないか、によって必要になる確認や金額は変わってきますので、一概に「いくら・何日」と断定はできません。まずは概算の判断材料を得ることから始めるのが安心です。

まとめ｜次に考えるべき最初の一歩

未登記の建物が見つかったからといって、いきなり大きな費用をかけて登記を完了させる必要はありません。

まずは「今後、その土地や建物をどうしたいか」を思い浮かべてみてください。

• 「近いうちに売却したい」
• 「将来子どもに引き継ぐために、今のうちに整えておきたい」
• 「当面は自分たちで住み続ける予定」

目的によって、今すぐ動くべきか、少し準備を進める段階なのかが変わってきます。

次に考えるべき最初の一歩は、「手元に建築当時の書類や固定資産税の紙があるか、一度引き出しを覗いてみること」です。

「何から手をつければいいか分からない」「古い書類が見当たらない」という場合も、決して珍しいことではありません。どうぞお気軽に、隣で一緒に整理を進める専門家として、私たちみらい測量にご相談くださいね。