【確認しましたか】共有名義の建物を取り壊した時、一人で滅失登記はできる？

「共有名義の土地や建物を整理したいけれど、他の名義人の協力が得られるか不安で……」 土地家屋調査士としてご相談をお受けする中で、特にお悩みが多いのがこの「共有」に関する問題です。

結論からお伝えすると、土地家屋調査士が扱う「表示に関する登記」や測量においても、その内容によって「一人で進められるもの」と「全員の協力が必要なもの」が明確に分かれています。

無理に全員を説得しようとする前に、まずはご自身がやりたいことがどちらに当てはまるか、一緒に整理してみましょう。

1. 「保存行為」：お一人でも進められます

これは不動産の現状を維持するための手続きです。 例えば、**「すでに壊してしまった建物の滅失登記（建物を取り壊した履歴を消す登記）」**などは、共有者の一人から申請することが可能です。他の共有者に連絡がつかない場合でも、手続きを止める必要はありません。

2. 「管理行為」：持ち分の過半数の賛成で進められます

2023年の民法改正により、共有物の「管理」に関するルールが柔軟になりました。

土地家屋調査士の実務に関わる部分では、土地の利用状況を整えるための軽微な改良などがここに含まれる場合がありますが、個別の判断が必要になります。

3. 「変更・処分行為」：全員の同意と押印が必要です

土地の物理的な状況を大きく変えるような手続きです。

土地を処分することが容易に連想される、「土地を切り分ける（分筆登記）」がこれにあたります

共有者全員の権利に影響するため、原則として全員の署名と実印による押印が必要となります。

大切なのは「話し合うための材料」を揃えること

「全員の協力が必要」と言われると、そこで諦めてしまいそうになるかもしれません。 しかし、私たちは最初から「全員の判子をもらってきてください」とは言いません。

まずは、**「現況測量」や「資料調査」**を行い、今その土地がどういう状態にあるのか、客観的なデータを作ることから始めることができます。 これは、他の共有者の方々へ「これからのために、こう整理しませんか？」と提案するための、大切な「安心材料」になります。

感情的な話し合いではなく、正しい図面や資料を元に話し合うことで、スムーズに協力が得られるケースも多いのです。

まとめ：次に何を考えればいいか

まずは「今回やりたいことが、法律上どのような手続きにあたるのか」を確認しましょう。

「協力してくれない人がいるから……」と立ち止まってしまう前に、まずは今できる範囲での調査を検討してみてください。

私たちは、お客様が次の一歩をどう踏み出すべきか、隣で一緒に考え、判断を支える専門家でありたいと考えています。